第一章 总则
第二条 住房公积金贷款（以下简称贷款）是住房公积金缴存人（缴存人在贷款流程的不同阶段，分别称为购房人、申请人、借款人、抵押人）在购买、建造自住住房有资金需求时，向管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。
第三条 贷款风险由管理中心承担。
第二章 贷款各方
第五条 管理部作为管理中心设在各管理局辖区内的贷款业务经办机构，在管理中心授权范围内服务缴存人，并在服务过程中实施对本辖区贷款业务工作的管理。
第六条 受委托银行是与管理中心签订贷款委托合作协议，为管理中心办理住房公积金贷款、结算等业务的金融机构。
第七条 评估公司是与管理中心签订产权转让住房评估合作协议，为缴存人购买产权转让住房提供房产评估服务的中介机构。
第八条 开发商是负责新建住房开发和销售的房地产开发企业。
（一）开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》须经房地产行政管理部门联机备案。
（二）及时办理预售商品房抵押权预告登记手续或抵押预登记(以下简称预抵押)手续。
（三）就贷款楼盘项目与管理中心签订阶段性担保合作协议，承担阶段性担保连带责任，协助借款人办理房屋抵押（预抵押）手续。
（四）不得拒绝缴存人使用住房公积金贷款购房。
（五）须在受委托银行开立收款账户。
第九条 房地产交易中心是为借款人办理房屋所有权证、住房抵押和预抵押手续并提供房屋信息查询服务的房地产行政管理部门。
第十条 中国人民银行是为申请人及共同还款人提供个人征信记录查询服务的金融管理机构。
第十一条 缴存人是在管理中心缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的自然人。缴存人在购、建自住住房申请贷款过程中，有权要求以上各方提供优质服务。
第十二条 缴存人的申请条件
（一）缴存人申请贷款时，其住房公积金账户内须有连续6个月的住房公积金余额；对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地不满6个月的，缴存时间根据缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
（二）夫妻双方同在管理中心缴存住房公积金的，只能以一方做申请人，另一方做共同还款人；
（三）共同还款人与申请人的社会关系仅限于配偶、父母、子女。房屋共有权人，必须是共同还款人，与申请人的关系可以不受本条所规定社会关系的约束。
（四）申请人购买、建造的住房必须是自住住房，且有购、建住房证明。
（五）同意将所购、建的住房抵押作贷款担保。
第十三条 贷款各方须认真遵守协议约定，行使权利并履行义务。
第三章 贷款受理
（一）贷款申请由缴存人购买、建造住房所在地的管理部受理。
（二）同一申请人同一套住房只能申请一次贷款。
第十五条 受理要求
（一）受理形式以面谈为主，岗位人员应核实相关情况，准确了解申请人的需求，符合条件的予以受理。
（二）对符合受理条件的，岗位人员即时办理，并明确告知申请人办理时限(受理当天)；
（三）对不符合受理条件的，岗位人员及时向申请人说明原因。
第十六条 受理开发商签约要件
（一）企业法人营业执照原件
（二）法人身份证原件
（三）企业资质证书原件
（四）楼盘项目五证原件
1、建设用地规划许可证
2、建设工程规划许可证
3、国有土地使用证
4、建筑工程施工许可证
5、商品房预(销)售许可证
（五）在受委托银行开立的银行账户证明原件
第十七条 受理新建住房要件
（一）商品房买卖合同原件
（二）预收款票据原件
1、住房建筑面积90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于购房总价的20%，申请组合贷款的，首付款比例不得低于购房总价的30%；住房建筑面积90平方米以上的，首付款比例不得低于购房总价的30%；
2、执行二次房贷政策的，首付款比例不得低于购房总价的50%。
（三）申请人及共同还款人的身份证、户口原件
（四）申请人婚姻证明原件
（五）申请人及共同还款人近3个月工资折(卡)的银行流水原件
（六）申请人及共同还款人信用报告打印件
第十八条 受理自建住房要件
（一）建房批件原件
（二）建设用地规划许可证原件
（三）建设工程规划许可证原件
（四）国有土地使用证原件
（五）建筑工程施工许可证原件
（六）购房合同、首付款票据原件或工程预算表原件
第十九条 受理产权转让住房要件
（一）房屋所有权证原件(更名过户6个月以内)
（二）房屋买卖合同
（三）契税票据原件
（四）房地产评估报告原件
（五）申请人及共同还款人身份证、户口原件
（六）申请人婚姻证明原件
（七）申请人及共同还款人近3个月工资折(卡)的银行流水原件
（八）申请人及共同还款人信用报告打印件
第二十条 不予受理的贷款
（一）申请人隐瞒真实情况，提供虚假证明材料，经核实确认的；
（二）申请人及配偶在管理中心有尚未结清的贷款；
（三）申请人与共同还款人存在产权转让交易贷款的；
（四）申请人及共同还款人贷款逾期连续3期（含）或者累计6期（含）以上；
（五）申请人及共同还款人持有的信用卡最近12个月非正常还款月数大于等于3且逾期总额大于等于500元的；同一人名下持有多张信用卡的，非正常还款月数及逾期金额累加计算。
第四章 贷款审核、审批
第二十二条 贷款最高额度为单人50万元，两人70万元；组合贷款(住房公积金贷款+商业银行住房贷款)最高额度为105万元，其中商业银行住房贷款最高额度35万元。
第二十三条 贷款成数
（一）新建住房
建筑面积90平方米(含)以下的，贷款成数不得高于购房总价的80%，组合贷款成数不得高于购房总价的70%；建筑面积90平方米以上的，贷款成数不得高于购房总价的70%。
（二）产权转让住房
房屋建成使用年份10年(不含申请年)以内的，贷款成数不得高于评估价格的70%；房屋建成使用年份在11-20年的，贷款成数不得高于评估价格的60%。
（三）二次房贷
贷款成数不得高于购房总价(评估价格)的50%。
第二十四条 住房公积金贷款利率按照国家现行规定执行。
贷款期限在一年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按照相应利率档次执行新的利率规定；在法定利率调整日之后发放的贷款，按新利率执行。
第二十五条 二次房贷政策
（一）已结清个人住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件第二次申请个人住房公积金贷款，购买建筑面积144平方米（含）以下普通商品住房的，执行首次个人住房公积金贷款政策；已结清个人住房公积金贷款的家庭，购买建筑面积144平方米以上的商品住房，首付款比例不得低于购房总价款50%，利率为基准利率的1.1倍。
（二）禁止发放第三次住房公积金个人住房贷款。
第二十六条 还款成数
（一）月还款额不能超过申请人及共同还款人月应发工资收入的50%，采用等额本金还款方式的，首月还款额不能超过申请人及共同还款人月应发工资收入的50%；
（二）组合贷款月还款额须将住房公积金贷款月还款额与商业银行住房贷款月还款额合并计算，不能超过申请人及共同还款人月应发工资收入的50%。
第二十七条 还款方式
（一）等额本息还款：各月偿还的贷款本息总额不变，但其中的本金逐月递增，利息逐月递减。
1、每月还款额 = 贷款本金 ×
2、每月应还利息 = 每月期初本金×月利率
（二）等额本金还款：各月偿还的贷款本金不变，但其中的利息逐月递减。
1、每月还款额 ＝（贷款本金÷月数）+（每月期初本金×月利率）
2、每月应还利息＝每月期初本金×月利率
第二十八条 审核、审批要求
（一）办理时限
1、对开发商申请资料的审核、审批，住房公积金管理部门在受理之日起的5个工作日内完成；
2、对贷款申请资料的审核、审批，住房公积金管理部门在受理当天(1个工作日内)完成。
（二）未通过的审核、审批，由受理人员负责落实审核、审批意见，及时向申请人说明原因。
（三）组合贷款中商业银行住房贷款的审核、审批，受委托银行在收到住房公积金组合贷款审批单的10个工作日内完成。
第二十九条 审批作废是指贷款审批后，申请人在10个工作日内未签订《黑龙江省农垦住房公积金借款合同》(以下简称借款合同)的，岗位人员须提请审批作废，管理部撤销申请资料，不再存档。
第五章 合同签订
第三十一条 房地产抵押合同(以下简称抵押合同)由抵押人(含房屋共有产权人)、抵押权人双方在管理部签订。
第三十二条 委托按月扣划住房公积金冲还贷协议由借款人、管理中心双方在管理部签订。
第三十三条 合同作废是指借款合同签订后，住房抵押(预抵押)办理前，借款人书面确认不贷款的，由岗位人员提请合同作废。合同作废后，管理部不再受理此笔贷款。
第三十四条 借款人在住房抵押(预抵押)办理后，贷款发放前，申请不贷款的，管理部正常做贷款发放业务，借款人可在贷款首月还款后办理结清贷款手续。
第三十五条 贷款发放后，开发商同意退房的，管理部核实相关证明材料后，借款人须办理提前结清贷款手续。
第三十六条 岗位人员有义务告知借款人业务办理时限。
第六章 房屋抵押权设立
（一）新建住房须办理房屋预抵押。
（二）产权转让住房须办理房屋抵押。
第三十八条 抵押(预抵押)办理时间
（一）新建住房预抵押、产权转让住房抵押办理的时间是在借款合同签订后、贷款发放前；
（二）新建住房抵押办理的时间是在贷款发放后，贷款结清前。
第三十九条 抵押权人在收到抵押(预抵押)权证后，须对抵押人出具贷款抵押物收妥通知书。
第四十条 管理部须建立贷款房屋抵押日记账，记录贷款抵押物的收妥和移出。
第七章 贷款发放
第四十二条 新建住房，按阶段性担保合作协议规定的比例和金额留存贷款保证金后，将剩余贷款转账支付给开发商；产权转让住房，按贷款审批额度将贷款全额支付给借款人。
第四十三条 岗位人员出具贷款委托发放通知书时，要求：
（一）核准贷款发放银行。
（二）核准开发商(借款人)在受委托银行开立的收款账户。
第四十四条 管理部在收到受委托银行贷款资金转账回单的当天，根据转账回单在业务系统中做贷款发 放；组合贷款的发放，管理部和受委托银行须在同一天发放。
第八章 合同变更
第四十六条 贷款展期是指借款人还款能力不足等原因，需要延长借款合同约定的贷款期限，进行合同变更。
（一）管理部在受理申请之日起5个工作日内做出是否准予延长的决定。准予展期的，借款人与管理中心签订借款合同补充合同。
（二）申请条件：
1、贷款展期不得低于原贷款条件；
2、贷款期限的延长不得超过借款人法定退休年限和规定的贷款最长年限；
3、贷款期间只能办理一次展期。
（三）需提供要件：
1、失业证、街道出具的家庭生活困难证明等材料；
2、申请保证贷款有抵押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人出具同意展期的书面证明。已有约定的，按照约定执行。
第四十七条 贷款缩期是指借款人因自身经济情况变好，需要提高每月还款额，缩短借款合同约定的贷款期限，申请进行合同变更。
（一） 申请条件：
1、缩期后的月还款额不超过家庭月收入的50%；
2、申请办理缩期业务时无逾期欠款，且历史逾期还款累计次数不超过6 (含)次；
3、缩期后剩余年限须大于1年以上。
（二） 申请要件：借款人及共同还款人收入证明；
（三） 满足以上条件当日办结。
第四十八条 还款方式变更是指借款人根据自身经济情况，需要变更还款方式，即等额本金和等额本息，两种还款方式可以相互变更。还款方式变更要求申请变更当日无逾期。
第四十九条 共同还款人变更是指因离婚、死亡、丧失民事行为能力等原因，不能够继续履行借款人职责时，需要对原合同约定的共同还款人进行变更。
（一） 申请条件：增加的共同还款人为配偶的，在管理中心不能有尚未结清的贷款；
（二）申请要件：
1、借款人及共同还款人收入证明。
2、申请人及共同还款人身份证明、户籍证明；
3、申请人婚姻状况证明；
4、根据情况提供以下材料
（1）离婚协议书、人民法院出具的生效判决书、裁定书或调解书；
（2）共同还款人死亡、失踪或者丧失民事行为能力证明；
（3）抵押住房的法定继承或遗赠继承的公证书；
（三）办理程序：申请人持上述材料到放款管理部提出申请，由管理部对变更后借款人的还款能力进行综合评价，经审查同意后，双方签订借款合同补充合同。
第五十条 抵押物变更是指抵押物在贷款期间因调房、拆迁、更名或抵押物损毁、产权转移等原因，抵押人申请变更抵押物。
（一） 申请条件：
1、变更后的抵押物须取得房屋所有权证，取得房产证两年以上的须做评估定价。
2、抵押人能提供自有他处住房抵押的，直接做抵押物变更；
3、抵押物变更后，未偿还贷款本金、利息（含罚息）之和与抵押物价值之比不高于该笔公积金贷款审批时核准的成数。
4、变更后的抵押物无第三人主张权利，包括所有权、担保权、租赁权。
（二）所需要件：
1、抵押权人同意变更的书面证明；
2、申请人及共有权人身份证明、户籍证明、婚姻证明；
3、根据情况提供以下其一的材料
（1）抵押物贬值、毁损、灭失的证明；
（2）城市规划或房管部门出具的拆迁证明；
（3）抵押物发生产权转移的法定继承或遗赠继承公证书；
（4）房地产开发企业同意换房的证明；房地产交易登记管理部门登记备案的商品房买卖合同、房款发票；
4、抵押住房的房屋所有权证、土地证；
5、抵押住房的房地产评估报告。
（三）变更抵押物办理程序：申请人持上述材料向放款管理部提出申请，经审查同意后，由抵押权人到房地产行政管理部门办理抵押物变更手续。
第五十一条 合同变更要求
（一）借款人申请合同变更时需填写《住房公积金个人借款合同变更申请表》
（二）一笔贷款同一日期，只能办理还款方式变更、贷款展期、贷款缩期中的一项业务，且贷款期间只能办理一次变更业务；
（三）合同变更前，管理部需要调查、核实有关情况，应及时告知申请人调查时限。调查结束后，应及时反馈申请人调查结果。
第九章 贷款还款
第五十三条 贷款还款的三种途径：委托按月扣划住房公积金还款；委托银行代扣还款；柜台还款。
第五十四条 冲还划款顺序：1、借款人住房公积金；2、共同还款人住房公积金；3、借款人个人银行结算账户资金。
（一）委托按月扣划住房公积金还款：委托人与管理中心签订《委托按月扣划住房公积金冲还贷协议》（简称冲还贷协议），从其个人住房公积金账户中按期扣划住房公积金存款用于偿还贷款本息。
1、借款人应签订冲还贷协议。
2、公积金贷款有逾期的，须先还清逾期，再签订冲还贷协议。
3、冲还贷协议签订后，借款人不得再以还贷名义办理柜台提取业务。
4、委托人有婚姻关系变动、住房公积金停缴、公积金账户销户的，须到管理部办理冲还贷协议变更手续。
（二）委托银行代扣还款：根据《借款合同》约定，从签约银行账户中按期扣划存款用于偿还贷款本息。
（三）柜台还款：借款人在贷款未结清期间，到管理部柜台申请偿还当期、偿还逾期、提前部分还款或提前全部还款。
第十章 贷款结清
第五十六条 管理中心须对结清贷款本息的借款人出具贷款结清证明。贷款结清后，尚未返还阶段性担保保证金的可办理保证金返还，已办理抵押（预抵押）手续的须办理权证移出。
第十一章 房屋抵押权解除
第五十八条 贷款结清时，管理部应告知借款人及时办理权证移出手续；权证移出时，权证收妥部门应告知抵押人及时办理房屋抵押权解除手续。
第十二章 开发商保证金返还
第六十条 管理部在返还保证金前须核准开发商银行账户信息。
第六十一条 管理部应在5个工作日内通知并办理保证金返还。
第十三章 贷款逾期
罚息的计算公式：罚息＝（欠还本金＋欠还利息）×罚息率×实际逾期天数
罚息率按现行中国人民银行的有关规定执行。
第六十三条 贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。一般先进行定量分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。
（一）定量分类标准：根据借款人连续违约次（期）数进行分类。
1、正常贷款：逾期次数为0；
2、关注贷款：逾期次数为1期或连续逾期次数为2期；
3、次级：连续逾期次数为3至5期；
4、可疑：连续逾期次数6期及以上。
（二）定性分类标准
1、正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
2、关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
3、次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售（变卖）资产、对外借款，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
4、可疑贷款：债权人需要处理抵押物来偿还贷款，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
5、损失贷款：借款人无力偿还贷款，处理抵押物后仍不能清偿的贷款；借款人死亡或依照《中华人民共和国民法通则》宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍不能还清的贷款。
第六十四条 借款人有下列情形之一的，由管理中心会同司法部门依法处分抵押房产：
（一）借款人超过《借款合同》最后还款期限三个月仍未还清贷款本息的；
（二）借款人在还款期内连续六个月未偿还贷款本息的；
（三）借款人在《借款合同》终止前死亡或宣告失踪而无合法继承人或受遗赠人的；
（四）合法继承人或受遗赠人拒不履行偿还贷款本息义务或无力偿还贷款本息的。
第十四章 附则
第六十六条 本细则自发布之日起施行。
